CAPARRA CONFIRMATORIA "QUASI PARI AL PREZZO": PER LA CASSAZIONE È VALIDA

La clausola è nulla solo se la caparra eguaglia o supera la prestazione principale (Cass. civ., Sez. II, 2 aprile 2026, n. 8217)

Chi firma un preliminare di compravendita immobiliare si trova spesso a negoziare una caparra confirmatoria di importo consistente. Fino a che punto è lecito spingersi? Con la sentenza n. 8217 del 2 aprile 2026, la Seconda Sezione civile della Cassazione dà una risposta netta. La caparra resta valida anche quando si avvicina moltissimo al prezzo, purché non lo raggiunga né lo superi.

Il caso

Nel 2014 una società costruttrice promette in vendita a tre privati un appartamento a Ospedaletti (IM), per 400.000 euro più IVA. Il prezzo viene pagato per intero e gli acquirenti entrano subito nell'immobile.

L'anno successivo le parti firmano un nuovo preliminare sullo stesso bene, ripartito tra nuda proprietà e usufrutto, al prezzo di 415.000 euro più IVA. I 400.000 euro già versati vengono qualificati come caparra confirmatoria. Il venditore si impegna a liberare l'immobile dalle ipoteche entro la fine del 2015, e il rogito deve essere stipulato entro il 2 aprile 2018.

Il definitivo non viene mai firmato. Gli acquirenti attribuiscono l'inadempimento al venditore, recedono dal contratto e chiedono il doppio della caparra. Il Tribunale di Monza e poi la Corte d'Appello di Milano danno loro ragione. Accolgono però anche le domande riconvenzionali della società per spese condominiali, indennità di occupazione e costi di ripristino.

In appello la società aveva sollevato un argomento nuovo: la clausola sarebbe nulla ai sensi dell'art. 1418 c.c., perché una caparra quasi pari al prezzo violerebbe il dovere di solidarietà (art. 2 Cost.) e la buona fede. La tesi si fondava su due ordinanze della Corte costituzionale (n. 248/2013 e n. 77/2014). In esse si ipotizzava questa strada per correggere le caparre manifestamente eccessive, dato che nessuna norma ne prevede la riduzione.

La Corte d'Appello l'aveva respinta per due ragioni:

• un importo elevato non basta, da solo, a giustificare un intervento del giudice sull'autonomia delle parti;
• a chiedere tutela era un operatore professionale del mercato immobiliare, non un contraente debole.

La decisione della Cassazione

La Suprema Corte rigetta il ricorso e fissa tre punti.

1. Le ordinanze della Consulta non sono vincolanti. Si tratta di semplici obiter dicta: non obbligano l'interprete e non danno all'art. 2 Cost. una forza tale da limitare direttamente l'autonomia contrattuale.
2. Alla caparra non si applica la riduzione prevista per la penale. L'art. 1384 c.c. è una norma eccezionale, dettata per la clausola penale, e non si estende per analogia. Caparra e penale servono entrambe a liquidare in anticipo il danno da inadempimento, ma sono diverse per struttura e funzione. La caparra è anche un anticipo sul prezzo e funziona in entrambe le direzioni: chi la versa la perde se è inadempiente, chi la riceve deve restituirla raddoppiata. La penale, invece, è promessa da una sola parte all'altra e le parti possono fissarne l'importo senza alcun tetto: proprio per questo il legislatore consente al giudice di ridurla.
3. Il limite della caparra è nella sua stessa natura. L'art. 1385 c.c. impone di imputare la caparra alla prestazione dovuta, quindi essa ne è necessariamente una parte. Finché resta al di sotto della prestazione principale, non può essere considerata manifestamente eccessiva. Se invece la eguaglia o la supera, la clausola è nulla per violazione di norma imperativa, perché smette di essere una caparra. Questo vale quando caparra e prestazione sono omogenee, come nel caso di somme di denaro. Anche la qualità dei contraenti è irrilevante: conta solo il rapporto tra l'importo della caparra e il valore della prestazione.

Cosa significa in pratica

• La caparra confirmatoria va dimensionata con attenzione già in trattativa. Una volta firmata, anche se molto alta, difficilmente il giudice potrà ridurla.
• Il rischio è reciproco. Una caparra elevata tutela chi la riceve, ma diventa un'esposizione doppia se è lui a rendersi inadempiente. Nel caso deciso, a restituire il doppio è stato proprio il venditore.
• Quando si redige un preliminare conviene valutare se sia più adatta una caparra o una penale, anche alla luce della diversa possibilità di intervento del giudice.

Fonte: Cass. civ., Sez. II, 2 aprile 2026, n. 8217